Mietpreisbremsen sind dreifach schädlich

Wussten Sie schon, warum Mietpreisbremsen dreifach schädlich sind?

Die Auswertung der Zensus-2011-Daten sowie der Daten der Aus- und Einwanderung und die inner-deutschen Umzüge zeigen uns auf, dass wir auch in Deutschland eine Art „Völkerwanderung“ haben. Auch in unserem Land entstehen Verdichtungszonen und Gebiete, in denen die Bevölkerung stark schrumpfen wird. Die Folge wird sein, dass wir in Ost und West Regionen mit massiven Wohnungsleerstand haben werden. Auch im Westen werden wir im großen Stil Wohngebäude abreißen, um halbwegs für Wert-Erhalt, Vermietbarkeit etc. im Restbestand zu sorgen.

Umgekehrt wird in anderen Regionen Wohnraum stark nachgefragt werden. Die Verdichtung wird in diesen Regionen stark zunehmen; Infrastruktur muss dort nachgezogen werden oder wird hoffnungslos überlastet sein.

Der Markt wirkt hier in beiden Fällen normalerweise über die Preismechanismen als Korrektiv. Mietpreisbremsen greifen in dieses Korrektiv ein, setzen es außer Kraft und wirken dabei sogar dreifach schädlich. Was gut gemeint ist, ist leider gänzlich ungeeignet und wirkt überdies hinaus auch noch negativ.

1. Die Mietpreisbremse schafft keinen Anreiz zum Neubau. Natürlich nicht, denn sie mindert künstlich die Rentabilität eines Bauvorhabens. Es wird dem Bauherren schwerer gemacht, beständig steigende Baukosten, Bauzeiten und gesetzliche Anforderungen zu refinanzieren.
2. Die Mietpreisbremse verstärkt den Anreiz zur Verstädterung. Natürlich. Denn durch diese künstliche Preisdeckelung wird das Wohnen in den gefragten Ballungsräumen relativ billiger als auf dem „platten Land“. Bei der Wohnortwahl wird de facto eine Rechnung aus Warmmiete und Kosten und Zeit für das Pendeln zum Arbeitsplatz vorgenommen. Aus diesem Trade Off und dem jeweiligen Angebot bestimmt sich die Entscheidung. Dabei sind die Baukosten wie auch die Energiekosten in der Stadt wie im Umland genau gleich. Die Kilowattstunde Strom oder Gas kostet das Gleiche – und auch die Dämmstoffpreise unterscheiden sich nicht. Gleichwohl aber wird das, was wir in der Wissenschaft die „Lagerente“ nennen, beschnitten – nämlich die Rendite aus der höheren Zentralität. Wohnen in den Ballungsräumen wird damit also relativ gesehen billiger – der Trend zur Verdichtung und Verstädterung mit all den damit verbundenen Problemen wird weiter verstärkt.
3. Die Mietpreisbremse fördert die Abwertung von Wohnungsbeständen. Natürlich – und dies in zweierlei Hinsicht. Zum einem ergibt sich dies aus der Wertermittlungsverordnung (WertV). Die gesetzliche Vorschrift zur Ermittlung des Verkehrswertes basiert letztlich auf einem Ertragswertverfahren und einer nachhaltig erzielbaren Miete. Letztere wird künstlich begrenzt auf ein Niveau, welches unterhalb des eigentlichen liegt. Damit wird eine „gesetzliche Abwertung“ erreicht. Das hat weitreichende Folgen – z.B. auf die Finanzierung oder Bilanzierung. Die Wertvernichtung findet zum anderen in den ländlichen Räumen bzw. in den Wegzugsgebieten statt. Hier müssen die Mieten – relativ gesehen – überproportional sinken, um die Vermietbarkeit aufrecht zu erhalten. Damit sinkt die nachhaltig erzielbare Miete und sorgt für eine Wertvernichtung und einen Rückgang der Rentabilität. Deutlich sinkende Bodenpreise in den betroffenen Gebieten könnten den Rentabilitätsverlust in Teilen für den Neubau ausgleichen – nicht aber für den Bestand. Aber auch dies ist letztlich Ausdruck einer Wertvernichtung.

Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass eine Mietpreisbremse keine gut durchdachte Idee ist. Sie ist ungeeignet, um auf die Herausforderungen des gesellschaftlichen Wandels zu reagieren. Hier sind andere Instrumente und Ansätze wesentlich sinnvoller.

Generell muss sich die Politik fragen, ob ihr Instrumentarium, das auf der Idee der Objekt-Förderung bzw. aus Eingriffen auf der Objektseite beruht, noch zeitgemäß ist. Da die Probleme und Herausforderungen bei den Subjekten, sprich den Menschen bestehen, wäre es viel klüger, über Instrumente der Subjektförderung nachzudenken.

Die Diskussion der unterschiedlichen Effekte von Subjekt- vs. Objektförderung würden an dieser Stelle zu weit gehen. Gern ein anderes Mal…